Schönheitsreparaturen beim Auszug: Was du wirklich renovieren musst

Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Dazu gehören grundsätzlich auch die Schönheitsreparaturen, also das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nicht dazu zählen Arbeiten am Bodenbelag wie das Abschleifen von Parkett oder das Erneuern eines Teppichs – das ist Instandsetzung.

Diese Pflicht kann der Vermieter per Mietvertrag auf den Mieter übertragen, und in den meisten Formularverträgen passiert genau das. Die Übertragung wirkt aber nur, wenn die Klausel wirksam ist. Ist sie unwirksam, fällt die Pflicht komplett auf den Vermieter zurück – es gibt keine abgeschwächte Version, die dann noch gilt. Ohne wirksame Klausel musst du beim Auszug also nicht renovieren. Was du in jedem Fall schuldest, ist die Rückgabe ohne Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.

Der BGH hat über Jahre eine Linie entwickelt, an der sich fast jede Klausel messen lässt. Unwirksam ist alles, was den Mieter unangemessen benachteiligt. Ein Meilenstein ist das Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14): Wer die Wohnung unrenoviert übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich bekam, etwa eine mietfreie Zeit, muss beim Auszug nicht renovieren. Im selben Jahr kippte der BGH auch die weit verbreiteten Quotenklauseln.

Ob deine Klausel hält, prüft im Zweifel ein Mieterverein. Ein Punkt wird dabei gern übersehen: Wer sich darauf beruft, die Wohnung unrenoviert übernommen zu haben, muss das nach der Rechtsprechung in der Regel selbst beweisen. Genau dafür ist das Einzugsprotokoll da – mit Fotos und dem ausdrücklichen Vermerk, in welchem Zustand Wände, Decken und Türen übernommen wurden.

Viele Mietverträge verlangen die Rückgabe „besenrein“, und die Formulierung wird oft überinterpretiert. Nach der Rechtsprechung heißt besenrein: Die Wohnung ist gefegt, grober Schmutz ist entfernt, Müll und Reste des Umzugs sind weg. Eine Grundreinigung, geputzte Fenster oder ein shampoonierter Teppich sind damit nicht gemeint.

Gebrauchsspuren, die durch vertragsgemäßes Wohnen entstehen, sind mit der Miete abgegolten – dafür musst du weder renovieren noch zahlen. Dazu gehören leichte Laufspuren im Teppich, matte Stellen im Parkett oder vergilbte Tapeten. Ein Schaden liegt dagegen vor, wenn etwas über diesen Gebrauch hinausgeht: Brandflecken, tiefe Kratzer, Wasserschäden durch Unachtsamkeit, Schimmel durch fehlendes Lüften oder Haustierschäden am Türrahmen.

Dübellöcher sind der Klassiker. Wer Regale, Lampen und Bilder aufhängt, darf dafür bohren – Dübellöcher in üblichem Umfang gelten als vertragsgemäßer Gebrauch. Erst eine ungewöhnlich hohe Zahl kann Schadensersatz auslösen. Verschließen mit Spachtelmasse ist beim Auszug üblich und vermeidet Diskussionen, auch wenn es nicht in jedem Fall geschuldet ist.

Kräftige Wandfarben sind der zweite Klassiker. Der BGH hat 2013 entschieden (VIII ZR 416/12), dass ein Mieter schadensersatzpflichtig sein kann, wenn er die Wohnung in einem Zustand zurückgibt, den viele Mietinteressenten nicht akzeptieren würden – etwa mit Wänden in kräftigem Rot oder Blau. Das gilt unabhängig von einer Renovierungsklausel. Während der Mietzeit darfst du streichen, wie du willst; beim Auszug sollte die Wohnung in neutralen, hellen Farben zurückgehen.

Alles, was du selbst eingebaut hast, musst du beim Auszug grundsätzlich wieder entfernen und den ursprünglichen Zustand herstellen: Einbauküche, Laminat über dem Teppich, Wandregale, Deckenpaneele, Katzenklappe, Markise. Der Vermieter muss deine Einbauten nicht übernehmen – auch dann nicht, wenn sie die Wohnung aufwerten.

In der Praxis lohnt es sich, früh zu fragen. Viele Vermieter übernehmen Einbauten gern, weil sie die Wohnung leichter vermietbar machen; manchmal zahlt der Nachmieter eine Ablöse. Jede Vereinbarung gehört schriftlich ins Übergabeprotokoll – eine mündliche Zusage im Treppenhaus ist Wochen später nichts mehr wert.

Geh die folgenden Punkte in den Wochen vor dem Auszug durch, nicht erst am Übergabetag. Vieles davon lässt sich mit einem Blick in Mietvertrag und Einzugsprotokoll klären.

Was du renoviert hast und was nicht, zählt am Ende nur, wenn es dokumentiert ist. Mit Übergabeheld gehst du Raum für Raum durch: jeder Mangel mit Foto direkt am Eintrag, Zählerstände und Schlüssel in festen Feldern, am Ende das PDF mit beiden Unterschriften noch vor Ort. So steht fest, in welchem Zustand die Wohnung tatsächlich zurückging – und nicht, was jemand Wochen später in Erinnerung hat.