Mietkaution zurück: Fristen, Einbehalt und was der Vermieter abziehen darf

Die Mietkaution ist eine Sicherheit für den Vermieter: Sie soll Forderungen abdecken, die am Ende des Mietverhältnisses offen sind, etwa Schäden an der Wohnung oder Mietrückstände. § 551 BGB setzt dafür klare Grenzen. Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, also das Dreifache der Miete ohne Betriebskostenvorauszahlung. Eine höhere Vereinbarung ist in dem Umfang unwirksam, in dem sie diese Grenze überschreitet.

Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Eine Barkaution muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen anlegen, verzinst zum üblichen Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution.

Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht – das überrascht viele. Der Vermieter darf die Kaution nach Rückgabe der Wohnung so lange behalten, wie er braucht, um zu prüfen, ob ihm noch Forderungen zustehen. Die Rechtsprechung räumt ihm dafür in der Regel drei bis sechs Monate ein; die genaue Dauer hängt vom Einzelfall ab.

Danach wird der Rückzahlungsanspruch fällig, und du kannst den Vermieter in Verzug setzen. Ein Sonderfall ist die Betriebskostenabrechnung: Steht sie für das letzte Mietjahr noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teilbetrag zurückhalten, bis abgerechnet ist – in der Praxis meist eine Summe in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung, nicht die gesamte Kaution.

Umgekehrt gilt: Wer die Kaution mit den letzten Mieten „abwohnen“ will, also einfach nicht mehr zahlt, handelt in der Regel vertragswidrig. Die Kaution ist eine Sicherheit, kein Vorschuss auf die letzten Monate.

Der Vermieter darf mit der Kaution nur konkrete, bezifferte Forderungen verrechnen. Ein pauschaler Einbehalt „für eventuelle Schäden“ ist nicht zulässig. Jede Position muss sich auf einen Sachverhalt beziehen, der im Übergabeprotokoll steht oder anderweitig belegbar ist, und mit einem Betrag hinterlegt sein, etwa durch Kostenvoranschlag oder Rechnung.

Für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung gilt eine kurze Verjährung: sechs Monate ab dem Zeitpunkt, an dem er die Wohnung zurückerhält (§ 548 BGB). Maßgeblich ist die tatsächliche Rückgabe, also der Tag, an dem der Vermieter die Schlüssel bekommt und die Wohnung wieder in Besitz nimmt – nicht das Vertragsende.

Meldet der Vermieter innerhalb dieser sechs Monate keine konkreten Forderungen an, kann er sie danach in der Regel nicht mehr durchsetzen. Ob er in Sonderfällen trotzdem noch mit der Kaution verrechnen darf, ist rechtlich differenziert; im Streitfall lohnt sich eine Beratung. Für dich heißt das vor allem: Ein Einbehalt, der nach sechs Monaten noch mit „möglichen Schäden“ begründet wird, ist ein deutliches Signal, nachzuhaken.

Die Kaution darf nicht einfach auf dem Girokonto des Vermieters liegen. Sie muss getrennt von seinem Vermögen angelegt werden, damit sie bei einer Insolvenz geschützt ist, und Zinsen abwerfen, die dem Mieter zustehen und bei der Rückzahlung mit ausgezahlt werden. Du kannst einen Nachweis über die Anlage verlangen; weigert sich der Vermieter, kann der Mieter nach der Rechtsprechung die Zahlung zurückhalten, bis ein insolvenzsicheres Konto benannt ist.

Der wichtigste Schutz für die Kaution entsteht nicht beim Auszug, sondern schon beim Einzug. Wer beim Einzug jeden Kratzer, jede Bohrlochreihe und jeden Fleck ins Protokoll schreibt und fotografiert, kann beim Auszug belegen, was vorher da war. Und wer beim Auszug ein Protokoll ohne Mängel unterschreiben lässt, hat den stärksten Beleg gegen spätere Abzüge: Ein von beiden Seiten unterschriebenes Protokoll gilt als Beweisurkunde über den festgehaltenen Zustand.

Das gilt in beide Richtungen: Vermieter können kaum Schäden geltend machen, die nicht im Protokoll stehen; Mieter können sich nach der Rechtsprechung nicht auf Mängel berufen, die sie darin nicht vermerkt haben. Mit Übergabeheld hängen Fotos direkt am jeweiligen Mangel, Zählerstände und Schlüssel stehen in festen Feldern, und der Vorher/Nachher-Vergleich stellt Einzug und Auszug derselben Einheit Raum für Raum nebeneinander. Das PDF liegt am Ende des Termins vor, von beiden Seiten auf dem Gerät unterschrieben.

Wenn nach Ablauf der Prüffrist nichts passiert, brauchst du nicht sofort einen Anwalt. Ein gestufter Weg ist meist wirksamer und günstiger; mach jeden Schritt schriftlich und bewahre Kopien auf.

Reagiert der Vermieter mit einer Kautionsabrechnung, prüfe jede Position gegen das Auszugsprotokoll: Steht der Mangel drin? Ist der Betrag belegt? Wurde normale Abnutzung als Schaden gewertet? Widersprich schriftlich den unhaltbaren Positionen und fordere den unstrittigen Rest sofort ein – ein strittiger Posten rechtfertigt nicht den Einbehalt der ganzen Kaution.