Mängel bei der Wohnungsübergabe: dokumentieren, Fotos machen, Unterschrift verweigern?

Nicht jede Spur in einer Wohnung ist ein Schaden. Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter laut § 538 BGB nicht vertreten – sie sind mit der Miete abgegolten. Dazu zählen nach der Rechtsprechung in der Regel Laufspuren im Teppich, matte Stellen im Parkett unter Stühlen, vergilbte Wände nach Jahren oder Dübellöcher in üblichem Umfang.

Ein Mangel im Sinne der Übergabe ist dagegen alles, was darüber hinausgeht: ein Brandloch im Boden, ein tiefer Kratzer bis ins Holz, eine gesprungene Fliese, Schimmel durch falsches Lüften, Wände in kräftigen Farben oder übermäßig viele Bohrlöcher. Solche Schäden können nach der Rechtsprechung Schadensersatz auslösen.

Die Grenze ist im Einzelfall oft unscharf – und genau deshalb bewertet ein gutes Protokoll nicht, sondern beschreibt. Ob der Kratzer Abnutzung oder Schaden ist, wird gegebenenfalls später geklärt; dass er 30 Zentimeter lang war und wo er lag, muss heute festgehalten werden.

„Wand beschädigt“ oder „Boden mit Gebrauchsspuren“ – solche Einträge stehen in vielen Protokollen und sind im Streitfall wertlos, weil sie weder Ort noch Ausmaß erkennen lassen. Eine brauchbare Mangelbeschreibung beantwortet vier Fragen: Wo genau? Was genau? Wie groß? Und gibt es ein Foto dazu?

Aus „Wand beschädigt“ wird so: „Schlafzimmer, Wand gegenüber der Tür, ca. 1,20 m über dem Boden: Loch im Putz, ca. 3 cm Durchmesser, Foto 7.“ Das dauert dreißig Sekunden länger und ist der Unterschied zwischen einem Protokoll, das etwas beweist, und einem, das nur behauptet.

Hilfreich ist zusätzlich ein Schweregrad – gering, mittel oder hoch. Er bewertet nicht die Schuldfrage, sondern ordnet die Punkte für die spätere Bearbeitung: Ein leichter Kratzer am Türblatt wird anders behandelt als ein Wasserschaden im Bad. Beim Einzug lohnt sich außerdem der Vermerk, ob und bis wann der Vermieter einen Mangel behebt.

Fotos ersetzen keine Beschreibung, aber ohne sie bleibt jede Beschreibung angreifbar. Ein beweissicheres Foto zeigt, wann es entstanden ist, wo es entstanden ist und was genau zu sehen ist.

Das Datum speichert jedes Smartphone automatisch in den Bilddaten; prüfe, dass Datum und Uhrzeit auf dem Gerät stimmen. Den Ort belegst du mit einem Übersichtsfoto des Raums oder der ganzen Wand, gefolgt von einer Nahaufnahme des Mangels. Für die Größe legst du einen Zollstock, ein Lineal oder eine Münze daneben – ohne Maßstab sieht ein Kratzer wahlweise wie fünf oder wie fünfzig Zentimeter aus.

Fotografiere bei Tageslicht und ohne Blitz auf Glanzflächen wie Parkett oder Fliesen, sonst überstrahlt der Blitz genau die Stelle, um die es geht. Und ordne jedes Foto sofort dem Mangel zu, statt abends fünfzig Bilder ohne Raumbezug auf dem Handy zu haben – Übergabe-Apps hängen das Foto mit Zeitstempel direkt an den Mangel.

Ein von beiden Seiten unterschriebenes Protokoll gilt als Beweisurkunde über den festgehaltenen Zustand – in beide Richtungen: Nach der Rechtsprechung des BGH kann sich ein Mieter später kaum auf Mängel berufen, die er im Protokoll nicht vermerkt hat, und ein Vermieter kaum Schäden geltend machen, die darin fehlen. Die Unterschrift ist deshalb kein formaler Abschluss, sondern der entscheidende Moment.

Lies das Protokoll vollständig, bevor du unterschreibst, auch wenn alle warten. Was nicht stimmt, wird gestrichen; was fehlt, wird ergänzt; wo ihr euch nicht einig seid, wird der Dissens festgehalten: „Vermieter sieht Kratzer im Parkett als Schaden, Mieterin als Abnutzung.“ Beide Seiten zeichnen jede Änderung ab. Nachträgliche Änderungen an einem bereits unterschriebenen Protokoll sind ohne Zustimmung der anderen Seite nicht bindend. Jede Seite nimmt ein vollständiges Exemplar samt Fotos mit – Kopie, Durchschlag oder PDF.

Niemand muss ein Protokoll unterschreiben, mit dem er nicht einverstanden ist – weder Mieter noch Vermieter. Meist ist die Verweigerung aber die schlechtere Option: Klüger ist es, den strittigen Punkt mit deiner Sicht ins Protokoll zu schreiben und dann zu unterschreiben. So ist dokumentiert, worüber Einigkeit besteht, und der Streitpunkt ist als solcher markiert.

Verweigern solltest du die Unterschrift nur, wenn die Gegenseite Ergänzungen oder Streichungen ablehnt, wenn das Protokoll Schäden auflistet, die du nicht gesehen hast, oder wenn es wie ein Schuldanerkenntnis formuliert ist – etwa „Mieter verpflichtet sich, die Kosten zu übernehmen“. Sag dann klar, warum du nicht unterschreibst.

Was dann gilt: Das Protokoll ist nur einseitig unterschrieben und hat gegen dich deutlich weniger Beweiswert – du stehst aber auch ohne eigenes Dokument da. Deshalb: Fotografiere selbst jeden Raum mit Datum, bring einen neutralen Zeugen mit, schreib noch am selben Tag ein eigenes Gedächtnisprotokoll und schick es dem Vermieter schriftlich. Lass dir außerdem die Schlüsselrückgabe quittieren.

Findet die Übergabe ganz ohne Protokoll statt, gilt: Wer einen Schaden geltend macht, muss ihn beweisen. Der Vermieter trägt also die Beweislast dafür, dass ein Schaden während der Mietzeit entstanden ist und nicht schon vorher da war – ohne Einzugs- und Auszugsprotokoll ist das schwer. Für den Mieter bleibt die Lage trotzdem unbequem, denn bis zur Klärung liegt die Kaution beim Vermieter.

Versteckte Mängel sind der zweite Sonderfall: Der Vermieter entdeckt beim Renovieren Flecken hinter dem Schrankstandort, der neue Mieter merkt beim ersten Regen, dass ein Fenster undicht ist. Solche Mängel solltest du zeitnah und schriftlich nachmelden, zum Beispiel innerhalb von zwei Wochen, mit Fotos und Datum. Für Ersatzansprüche des Vermieters gilt zudem eine kurze Verjährung: laut § 548 BGB sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung.