Übergabeprotokoll Haus: Was bei Einfamilienhaus und Doppelhaus zusätzlich hineingehört

Bei einer Wohnung endet die Verantwortung des Mieters in der Regel an der Wohnungstür. Beim Haus ist das anders: Wer ein Einfamilien- oder Doppelhaus mietet, nutzt das gesamte Grundstück und meist auch die Haustechnik allein. Entsprechend häufiger werden Gartenpflege, Winterdienst oder Heizungswartung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen – und entsprechend mehr muss bei der Übergabe geprüft werden.

Dazu kommt die Fläche: Außenwände, Dachrinnen, Wege, Zäune, Gartenhaus, mehrere Zugänge. Jeder dieser Bereiche kann beim Auszug zum Streitpunkt werden, wenn der Zustand beim Einzug nicht dokumentiert war. Die Faustregel lautet: Alles, was mitvermietet ist, gehört ins Protokoll – auch wenn es kein Raum im klassischen Sinn ist.

Der Außenbereich ist beim Haus oft der größte Posten und wird am häufigsten vergessen, weil die Übergabe meist im Haus beginnt und dort endet. Nimm dir bewusst Zeit für den Rundgang ums Grundstück, am besten bei Tageslicht. Beim Garten geht es weniger um jede Pflanze als um den Pflegezustand – gemähter Rasen, geschnittene Hecke – und um feste Einbauten wie Terrasse, Wege, Zaun und Gartentor.

Im Keller und auf dem Dachboden steht die Technik, die den größten Unterschied zur Wohnung ausmacht. Die Heizungsanlage nutzt beim Haus in der Regel der Mieter allein; Wartung und Schornsteinfeger laufen dann oft über ihn. Halte fest, welche Anlage verbaut ist, wann sie zuletzt gewartet wurde und ob ein Wartungsvertrag besteht, der übernommen oder gekündigt werden muss.

Beim Öl- oder Pelletvorrat geht es um Geld: Ein halbvoller Tank kann mehrere tausend Euro wert sein. Der Bestand wird beim Einzug und beim Auszug gemessen und in der Praxis vom Nachfolger übernommen oder vom Vermieter erstattet – wie genau, regelt der Mietvertrag oder eine Vereinbarung im Protokoll. Ohne dokumentierten Füllstand gibt es dafür keine Grundlage.

In der Wohnung hängen die Zähler meist an einer Stelle, im Haus sind sie verteilt: der Stromzähler im Hausanschlussraum, die Wasseruhr im Keller beim Hauptabsperrhahn, der Gaszähler oft in einem Außenkasten. Geh sie einzeln ab und notiere zu jedem Stand die Zählernummer, sonst lässt sich der Wert später nicht zuordnen.

Beim Haus gibt es häufig Zähler, die in der Wohnung unbekannt sind: ein Gartenwasserzähler für den nicht abwasserpflichtigen Verbrauch, ein Wärmemengenzähler bei Wärmepumpe oder Fernwärme, ein separater Stromzähler für die Wärmepumpe oder ein Einspeisezähler bei Photovoltaik. Alles, was einen Stand hat, gehört ins Protokoll.

Die Schlüsselliste eines Hauses ist deutlich länger als bei einer Wohnung. Neben Haustür und Briefkasten gibt es Nebeneingang, Kellertür von außen, Garage, Gartentor, Gartenhaus, Öltank-Füllstutzen, Dachbodenluke und nicht selten abschließbare Fenstergriffe mit eigenen kleinen Schlüsseln. Bei elektrischen Garagentoren zählen die Handsender dazu.

Notiere je Schlüsselart die erwartete und die tatsächlich übergebene Anzahl. Fehlt beim Auszug ein Haustürschlüssel, kann der Vermieter aus Sicherheitsgründen den Austausch des Schlosses verlangen – bei Schließanlagen wird das schnell teuer. Auch nachgemachte Schlüssel gehören zurück, selbst wenn der Vermieter nichts davon wusste.

Beim Haus werden bei der Übergabe oft Pflichten geklärt, die bei der Wohnung gar nicht anfallen. Diese Absprachen gehören schriftlich ins Protokoll, damit beide Seiten wissen, wer wofür zuständig ist.

Der Winterdienst ist das bekannteste Beispiel: Die Räum- und Streupflicht auf dem Gehweg liegt nach den Satzungen der meisten Gemeinden beim Grundstückseigentümer und kann per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Ähnlich die Gartenpflege: Ohne genauere Vereinbarung mutet die Rechtsprechung dem Mieter in der Regel nur einfache Arbeiten wie Rasenmähen und Unkrautjäten zu, keine Baumschnitte. Dazu kommen Heizungswartung und Schornsteinfeger (wer beauftragt, wer zahlt) sowie übernommene Gegenstände wie Gartengeräte, Regentonnen oder Brennholz.

Rechne mit anderthalb bis zwei Stunden und geh in einer festen Reihenfolge, damit nichts ausgelassen wird. Bewährt hat sich der Weg von außen nach innen und von unten nach oben – Zähler und Tank kommen zuerst, weil ihre Werte am Ende des Termins nicht mehr stimmen, wenn zwischendurch geheizt oder Wasser gelassen wird.

Bei zwanzig und mehr Bereichen mit Fotos wird ein Papierprotokoll schnell unübersichtlich: Welches Bild zur Dachrinne an der Nordseite gehört, weiß in drei Monaten niemand mehr. Mit Übergabeheld benennst du Räume frei – „Garten“, „Garage“, „Heizungskeller“ –, hängst Fotos an Raum oder Mangel, trägst Zähler und Schlüssel in feste Felder ein und erzeugst das PDF noch vor Ort, das beide Seiten auf dem Gerät unterschreiben.